Tassi in rialzo, rate più salate. Conviene il tasso fisso. Ce ne parla Adiconsum, Verona, con indicazioni e raccomandazioni.
La BCE aumenta i tassi dello 0,50% e il costo del denaro raggiunge il 2,5%. Purtroppo, la salita continuerà, nel 2023. Le famiglie, con mutui a tassi variabili, sono in difficoltà. Premesso che si sono avuti, per i tassi euro, aumenti, da parte della BCE, in luglio (50 punti base), in settembre (75 punti base), in ottobre (75 punti base) e in dicembre (50 punti base), dichiara Davide Cecchinato, Presidente Adiconsum Veneto: "L’aumento dei tassi - è un ulteriore colpo ai bilanci delle famiglie già appesantiti dai costi delle bollette e dagli aumenti generalizzati dei prezzi. Infatti, chi ha un mutuo in essere, vede con preoccupazione, questa fase per timore di non riuscire più a pagare le rate f in costante aumento". "Ovviamente, chi ha un mutuo un a tasso fisso - ricorda Cecchinato - non deve assolutamente essere in ansia, perché il tasso è stato stabilito al momento della stipula e resterà quello, per tutta la durata del mutuo. Diversa la situazione, per quelle famiglie che hanno stipulato un mutuo a tasso variabile e hanno già visto salire la rata mensile". "In questo caso - avverte il presidente Adiconsum - ci sono alcune strategie da mettere in atto, per bloccare gli aumenti futuri: rinegoziazione, surroga e sostituzione". Rinegoziazione. E’ la soluzione più semplice. Si tratta di modificare le condizioni del contratto, con la banca, che l’ha erogato. L’operazione è senza costo ed è una possibilità che le banche concedono frequentemente, per evitare di perdere il cliente o che quest’ultimo non riesca più a far fronte al pagamento delle rate. Con questa operazione, si può chiedere, l’aumento della durata del mutuo (ad es. da 20 a 30 anni), il passaggio da tasso variabile a tasso fisso (o viceversa), la riduzione dello spread (il surplus che la banca aggiunge al tasso di riferimento). Oltre a essere senza costi, con la rinegoziazione non si perdono i benefici fiscali (se previsti) e le garanzie negoziate con il contratto originario valgono anche con il “nuovo” mutuo. Non ci sono grandi formalità, basta recarsi alla filiale della propria banca. Surroga. Introdotta in Italia con la legge n. 40/2007 (cd legge Bersani), la surroga o portabilità del mutuo permette di trasferire il proprio mutuo ad altra banca (a migliori condizioni) senza alcun costo. Infatti, con la surroga si possono modificare i parametri del mutuo senza modificare il debito residuo. Così facendo, si può ridurre la rata mensile agevolando le famiglie in difficoltà. Inoltre poiché il mutuo non si estingue, la vecchia banca non può chiedere una penale per l’estinzione anticipata e non può opporsi alla surroga. La nuova banca non può applicare costi per commissioni, istruttoria della pratica, perizia, accertamenti catastali, notaio o altro, sola eccezione l’importo della tassa per l’iscrizione della surroga del mutuo nei registri immobiliari (35 euro). Anche la polizza assicurativa può essere trasferita alla nuova banca, senza alcuna spesa, se lo desidera il consumatore. La legge prevede tempi certi per il trasferimento del mutuo (massimo 30 giorni lavorativi) e un risarcimento (1% del valore residuo del mutuo, per ciascun mese o frazione del mese di ritardo), se questi tempi non vengono rispettati. Per una surroga, bisogna andare in diverse banche per avere i preventivi da confrontare e scegliere non solo il mutuo più vantaggioso, ma anche quello che si adatta meglio alle proprie esigenze. Attenzione, però: una banca non è obbligata ad accettare la richiesta di portabilità del mutuo, e ciascun istituto di credito valuterà il richiedente secondo i propri parametri. Sostituzione. Con la sostituzione del mutuo, si può chiedere alla banca un importo maggiore rispetto al mutuo residuo. Questa operazione vale per i consumatori, che non solo vogliono ottenere condizioni più vantaggiose per il mutuo, ma anche più liquidità. I costi per la sostituzione del mutuo sono maggiori rispetto a rinegoziazione o surroga, perché il vecchio mutuo viene estinto e se ne sottoscrive uno nuovo e di importo diverso. Quindi, ci saranno da pagare tutte le spese consuete: oneri notarili, imposte, spese di istruttoria, perizie e polizze assicurative. Attenzione, tuttavia: se la data del mutuo originario è anteriore a febbraio 2007, in caso di sostituzione va pagata anche una penale di estinzione anticipata, il cui ammontare varia dall’1 al 3% rispetto all’importo del mutuo. Quindi, prima di procedere con questa operazione, sarebbe meglio valutare tutti questi costi. Infatti se si ha bisogno di liquidità potrebbe essere più conveniente chiedere la surroga del mutuo, a cui aggiungere un prestito per avere liquidità aggiuntiva. Molta attenzione però a non cadere nel sovraindebitamento. Come chiedere la sostituzione? Valgono le indicazioni della surroga, avere più preventivi e ricordarsi che l’operazione non è obbligatoria per la banca. Adiconsum presenta, dunque, quanto è possibile fare, in fatto di “mutuo”, con relative, chiare raccomandazioni, da tenere ben presenti, ove s’intenda procedere ai necessari cambiamenti. Raccomandazioni, da osservare, onde non cadere, in ulteriori problemi.
Pierantonio Braggio
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